Warum wurde der Hebesatz für Eigentum erneut geändert?

14.06.2026

ESSEN: Neue Grundsteuer 
Von Kosmas Lazaridis 

Für viele Eigentümer und Mieter sorgt die neue Grundsteuerregelung weiterhin für Verwirrung. Nachdem die Stadt erst im vergangenen Jahr unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke eingeführt hatte – basierend auf die Grundsteuerreform seit dem 1. Januar 2025 - hat der Rat nun erneut nachgesteuert und rückwirkend zum 1. Januar 2026 wieder einen einheitlichen Hebesatz beschlossen. Doch warum war diese erneute Änderung überhaupt notwendig? 

Die ursprüngliche politische Absicht war dabei eine andere. Mit der Einführung unterschiedlicher Hebesätze wollte die Ratsmehrheit Wohneigentümer und damit indirekt auch Mieter entlasten. Grundlage dafür war eine neue Regelung im nordrhein-westfälischen Grundsteuerrecht, die den Kommunen erstmals erlaubte, Wohn- und Nichtwohngrundstücke unterschiedlich zu besteuern. Im Jahr 2025 galt deshalb für Wohngrundstücke ein Hebesatz von 655 Prozent, während für Nichtwohngrundstücke und Gewerbeimmobilien ein Hebesatz von 1.290 Prozent festgesetzt wurde. Nun gilt für beide Gruppen ein einheitlicher Hebesatz von 925 Prozent. Für Wohnimmobilien bedeutet dies eine Erhöhung um 270 Prozentpunkte, für Gewerbegrundstücke dagegen eine Senkung um 365 Prozentpunkte. 

Für viele Essener hat die Entscheidung spürbare finanzielle Folgen. Nach Schätzungen der Stadt steigt die Belastung im Durchschnitt um rund 95 Euro jährlich für eine Eigentumswohnung. Bei Einfamilienhäusern werden Mehrkosten von etwa 200 bis 300 Euro pro Jahr erwartet. Da die Grundsteuer über die Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden kann, sind auch zahlreiche Mieter von der Erhöhung betroffen. Hintergrund sind mehrere Gerichtsentscheidungen, die erhebliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der unterschiedlichen Hebesätze aufgeworfen haben. Eine abschließende Entscheidung der höheren Gerichte steht bislang noch aus. Vor diesem Hintergrund entschied sich der Rat für die Rückkehr zu einem einheitlichen Hebesatz. 

Auf Nachfrage von Kettwig Intern beim Kettwiger Ratsherr Daniel Behmenburg betont er jedoch, dass dies nicht als Abkehr von den ursprünglichen politischen Zielen verstanden werden dürfe. „Wir stehen weiterhin zu unserer Entscheidung aus dem Jahr 2025, Wohnen steuerlich zu entlasten. Das war und ist ein richtiges politisches Ziel, Wohnen für die Menschen in unserer Stadt bezahlbarer zu machen. Daran halten wir weiter fest und hoffen, dass die Gerichte und die höheren politischen Ebenen dafür den rechtlichen Rahmen schaffen werden.“ 

Nach Angaben der Ratsmehrheit soll die nun beschlossene Regelung vor allem Rechtssicherheit schaffen. Behmenburg erklärt dazu: „Solange diese Rechtsfragen nicht geklärt sind, brauchen wir eine rechtssichere Lösung. Deshalb kehren wir vorläufig zu einem einheitlichen Hebesatz zurück. Das ist keine politische Kehrtwende, sondern eine notwendige Reaktion auf die aktuelle Rechtslage.“ 

Ob das tatsächlich so umgesetzt wird wie Daniel Behmenburg erklärt bleibt abzuwarten. Die Frage bleibt offen, wie lange die Legislative und Judikative brauchen wird, um eine rechtssichere Lösung zu schaffen. Bekanntlich mahlen die Mühlen der Justiz und Politik sehr langsam! Bis dahin muss der Bürger tiefer in die Tasche greifen, und wenn die Lösung vorliegt, wird er seine zuviel gezahlte Grundsteuer zurückerhalten? 

Zusätzlichen Ärger verursacht bei vielen Eigentümern der Zeitpunkt der Umstellung. Da die neuen Grundsteuerbescheide erst im Laufe des Sommers verschickt werden sollen, müssen die rückwirkend zum Jahresbeginn geltenden Beträge innerhalb eines vergleichsweise kurzen Zeitraums nachgezahlt werden. Die Entscheidung stößt deshalb nicht überall auf Zustimmung. Auch in Kettwig ist der Unmut über die neue Regelung groß. Einige Bürger haben bereits angekündigt, gegen die Stadt Essen klagen zu wollen.  

Foto: Kosmas Lazaridis  

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